压缩“阴阳合同”生存空间 中山市部分银行将实

    压缩“阴阳合同”生存空间 中山市部分银行将实施“三价合一”

    ■本报记者 李贝贝 上海报道

    6月17日,广东省中山市有部分银行正式执行“三价合一”政策。其中,交通银行现已下达文件正式执行“三价合一”,且需要二手房网签备案合同,而广发银行及平安银行等则将于7月份正式实施。

    尽管普遍认为“三价合一”会在一定程度上提高购房者的置业成本,但受访专家们均认为,该政策对于确保房地产市场平稳健康发展有明显作用。

    中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸指出,尽管“三价合一”在短期内会影响营销口,但对楼市的健康发展有明显促进作用,且对银行把控金融风险有一定的好处。

    “主要目的还是规范房地产交易市场,”58安居客房产研究院首席分析师张波解释说:“一方面可以夯实差别化住房信贷政策,从而提高税赋公平性。另一方面则可以对利用高杠杆投机楼市形成有效打击,抑制二手房价格出现‘明降暗升’现象。”

    “三价合一”增加购房成本

    据中山市本地主流媒体报道,此次中山市部分银行正式执行“三价合一”政策并非突然之举。自今年5月开始,行业中就流传有中山市二手房交易将实行“三价合一”的传言。6月1日,中山市正式施行二手房网签备案制度,被业内认为是正在为二手房“三价合一”做准备。

    《华夏时报》记者在中山市住房和城乡建设局政务网上看到,6月5日,中山市住建局发布了《关于全面推行存量房网签制度的通知》,宣布自2019年6月1日起全市全面推行存量房(二手房)网签制度,并上线存量房网签系统,实现存量房网签备案全覆盖,将经网签备案的房屋买卖合同作为办理不动产登记业务的依据,而该通知也被认为是中山市二手房市场向实行“三价合一”又迈进了一步。

    根据去年3月即正式实施该政策的深圳市所发出的通知,所谓“三价合一”,是指商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

    在业内人士看来,中山、深圳等城市实施“三价合一”的出发点即在于遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。苏宁金融研究院特约研究员江瀚向记者表示,该政策可以对二手房交易中存在的“阴阳合同”或者说套利的行为产生遏制作用;张波也指出, “三价合一”政策直指以往二手房交易中常见的“阴阳合同”现象。

    据刘天旸解释,“三价合一”之前,在二手房交易中,银行贷款评估价用以评定银行对抵押房产价格,并以此作为放贷金额的依据,而网签备案价则是用以计算交易相关的税费,交易双方为了节省税费往往会采用做低网签价方式,因而产生了所谓的“阴阳合同”。

    也正因为如此,对于购房者而言,“三价合一”可能算不上一个好消息。以一套实际成交价为600万元的房源来算,网签备案合同价定为500万元。“三价合一”政策实施前,银行贷款评估价可达600万元,按首套房三成首付计算,买方需支付180万元首付;政策实施后,银行贷款评估价只能取较低值的网签备案合同价,按500万元的七成计算可贷款额为350万元,买方需要支付的首付为250万元,即首付增加了70万元。如果购房者想要像政策出台前贷那么多款,则需要多支出二三十万元的税费。

    刘天旸认为,“三价合一”一来,玛雅吧玛雅吧娱乐“多多少少会影响购房者的心理”,中介机构的成交量自然也会受到影响。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华分析称,这意味着购房者想要足额贷款就无法使用“阴阳合同”,且要足额交税。

    中原地产首席分析师张大伟向记者分析,“三价合一”之后,二手房购房者只能在“降低杠杆”或者“减少税费”之间二选一,比如需要贷款多的刚需将会多交税。虽然一定程度上减少了非理性的加杠杆行为,但对于首付能力低的刚需来说还是一个打击。当然,这对于全款购房者或者少贷款的就没有影响。

    规范房地产交易市场

    目前,“三价合一”政策仅在广东省的深圳、中山两地正式实施。不过,张大伟告诉记者,北京早在2009年就执行了“三价合一”。刘天旸则透露,上海实际上有“三价合一”的说法,但没有强制执行,标准也不是特别统一。不过,记者从上海部分银行方面了解到,尽管没有公开的“三价合一”之说,但大部分银行都是以网签备案合同价且只能取较低值的网签备案合同价来做贷款额度评估的。

    招商银行七宝分行一位个贷经理先是表示没听说过“三价合一”,但听了记者的解释后该工作人员恍然大悟:“我们一直都是按网签价格来定贷款额度的。”工商银行及建设银行的工作人员亦给出同样的说法,并强调“是按市场价来评估的”。而最近刚刚购买了一套二手房的置业者刘婷(化名)也向记者透露,她最近在工商银行办下了贷款。为了少交税交易双方协商做低了网签合同价,最后银行方面也是按照网签备案价做的贷款并审核通过。

    尽管普遍认为“三价合一”会在一定程度上提高购房者的置业成本,但受访专家们均认为,该政策对于确保房地产市场平稳健康发展有明显作用。

    刘天旸指出,尽管“三价合一”在短期内会影响营销口,但对楼市的健康有明显促进作用,且对银行把控金融风险有一定的好处。张波则认为:“主要目的还是规范房地产交易市场,一方面可以夯实差别化住房信贷政策,从而提高税赋公平性。另一方面则可以对利用高杠杆投机楼市形成有效打击,抑制二手房价格出现‘明降暗升’现象。”江瀚亦有类似的看法:“二手房市场长期存在的一些不合规的现象,能够通过‘三价合一’的这种全面政策实施,玛雅吧将不合规的现象在一定程度上进行解决。也能够让整个市场的交易变得更加公平和公正。”

    也正因为如此,专家们一致认为,“三价合一”是一个大趋势,后续必将有更多的城市跟进。

    那么,“三价合一”是不是意味着国家在房地产贷款方面的管控和银行执行的方式更为严格了呢?

    江瀚肯定地表示,从“三价合一”的实施来看,对于房地产的信贷而言,国家对房地产信贷一定会使越来越规范管理:“这不仅仅是对房地产,而是对所有的信贷都会规范管理,原先的一些政策、或者说在房地产信贷执行过程中的漏洞都会被补上,这是对整个房地产市场合规和健康发展的一个必然体现。”

    当然,也有专家提出了不同意见。例如,邹琳华就直言:“‘阴阳合同’的初衷主要是为了少交相关税费,而不是为了多贷款。银行贷款除了参考合同价外,还有个评估价,所以对银行贷款额度影响不大。所以‘三价合一’只是对于‘阴阳合同’及少交税费有制约作用,对于房贷政策没有代表性意义。”

  

 

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